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El Derecho a la Vivienda: ¿Qué cláusulas no debe contener un contrato de arrendamiento?
El artículo 47 de la Constitución española reconoce que todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada; atribuyendo a los poderes públicos la obligación de promover las condiciones necesarias y establecer las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho.
Entre las normativas que regulan la vivienda, vamos a mencionar la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), ya que es la que nos incumbe para tratar la cuestión de las viviendas de alquiler.
Introducción.
Actualmente, es conocido por todos el problema existente en torno al Derecho a la Vivienda, ya que pese a su reconocimiento constitucional su regulación actual es insuficiente. Contamos con una Ley de Arrendamientos Urbanos del año 1994, que podríamos considerar desactualizada para las necesidades existentes a día de hoy.
En el alquiler de vivienda habitual, el contrato de arrendamiento es la herramienta legal que nos permite regular los derechos y obligaciones tanto del arrendador como del arrendatario. Ocasionalmente, se incluyen cláusulas en estos contratos que no son válidas aunque estas hayan sido firmadas por ambas partes.
En ocasiones podemos encontrar estas cláusulas como una imposición en nuestros contratos, lo que puede provocar abusos, y debemos saber que las cláusulas abusivas podrán ser nulas de pleno derecho y no generarnos obligación alguna.
La Ley (LAU) y su jurisprudencia protegen el derecho constitucional a una vivienda digna, por lo que establecen límites para evitar abusos contractuales.
Cláusulas abusivas o nulas más comunes
En este apartado vamos a analizar algunas de las claúsulas que con frecuencia se incorporan en los contratos de alquiler, pero que pueden ser nulas de pleno derecho por contravenir la legislación vigente:
- Renuncia anticipada a derechos legales.
-Ejemplo: Cláusulas que impiden al inquilino desistir del contrato pasados 6 meses, incluso cuando si la permite la ley (art. 11 LAU).
- En este caso, la Ley permite al arrendatario desistir del contrato tras 6 meses, con preaviso mínimo de 30 días. Cualquier cláusula que lo contradiga será nula.
- Penalizaciones desproporcionadas.
- Ejemplo: imponer una penalización del 100% de la renta restante hasta completar el año en caso de abandono anticipado.
- La penalización debe ser proporcional y suele limitarse a una mensualidad por cada año del contrato incumplido.
- Gastos no asumibles por el inquilino.
- Ejemplo: clásulas que obligan al arrendatario a pagar el IBI, tasas municipales o seguros del inmueble.
- Estos gastos son responsabilidad del arrendador, salvo pacto expreso en contratos de larga duración o de uso distinto a vivienda habitual.
- Obligación de realizar mejoras o reparaciones estructurales.
-Ejemplo: imponer al arrendatario el coste de una reforma estructural o el cambio de instalaciones básicas.
-Las resparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad son responsabilidad del arrendador.
- Renuncia a prórrogas legales.
- Ejemplo: limitar la duración del contrato a 1 año sin posibilidad de prórroga.
- El arrendatario tiene derecho a prórroga obligatoria de hasta 5 años (o 7 si el arrendador es persona jurídica), salvo que manifieste lo contrario.
Cláusulas válidas y utiles
No todo son limitaciones: hay cláusulas perfectamente válidas que pueden mejorar la convivencia y la claridad en el contrato. Algunas son:
- Establecer quién asume el coste de suministros y cómo se reparten.
- Regular la tenencia de mascotas (explicación más abajo).
- Fijar con claridad las causas de resolución del contrato por incumplimiento.
- Pactar una renta y su actualización conforme a un índice legal.
¿Y si ya firmé un contrato con cláusulas abusivas?
Estas cláusulas son nulas aunque estén firmadas.
- Consulta con un abogado.
- Puedes intentar la negociación con el arrendador.
- Acudir a mediación o, si es necesario, a la vía judicial para reclamar tus derechos.
Mascotas en Viviendas de Alquiler ¿Pueden prohibirlas?
Actualmente, SÏ, se puede. Aunque la Ley de Bienestar Animal (Ley 7/2023) protege la tenencia responsable, y reconoce a los animales como seres sintientes, no establece la obligación de que los arrendadores acepten mascotas en sus propiedades
Lo que significa que, si el contrato de arrendamiento prohíbe expresamente la tenencia de animales, el inquilino está obligado a respetarlo, ya que podría considerar que se ha incumplido el contrato y reclamar.
La Ley de Bienestar animal busca evitar situaciones de abandono por razones como el cambio de domicilio, aunque en el ámbito de una vivienda alquilada, se impone la libertad contractual, amparada por el artículo 1255 del Código Civil.
Si bien, es cierto, que hay una corriente social y política creciente que aboga por restringir la prohibición de mascotas en contrataos de alquiler, sobretodo cuando no existen razones objetivas para ello. Pero aún no se ha aprobado la normativa que abale estos casos.
Conclusión
La firma de un contrato de arrendamiento no debe suponer la renuncia a los derechos básicos del inquilino.
Actualmente una cláusula que prohiba mascotas es legal si esta explícitamente incluida en el contrato, aunque si es ambigua o inexistente podremos argumentar que se trata de una prohibición desproporcionada, se trata de una cuestión a tratar en cada caso.
Desde Abogados la Estrella podemos revisar tu contrato de arrendamiento y asesorarte en caso de cláusulas abusivas o posibles vulneraciones de derechos.
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